Påbygg og tilbygg

Sist oppdatert 6.8.2017

På disse sidene ligger informasjon for deg som planlegger å starte med påbygg eller tilbygg. Vi håper at dette er nyttig informasjon, men ber samtidig om tips om hva som mangler eller bør forbedres.

Påbygg og tilbygg er omtalt i vedtektene under punkt 5-3 "Påbygg og andre bygningsmessige tiltak". Tiltaket må være i overensstemmelse med godkjente tegninger/utbyggingsløsninger i gjeldende reguleringsplan: V210203 - mindre vesentlig endring av regulerings og bebyggelsesplan med bestemmelser for Abellund Borettslag, § 2.

Det er allikevel ikke alle boligene/leilighetene i borettslaget som egner seg for tilbygg. Enkelte steder
vil grunnforhold, flytting av drenskummer, vann- og avløpsledninger, høyspentkabler i grunnen,
kapasitet på elektrisk anlegg, avstand til nabobebyggelse og stikkveier etc., medføre at kostnadene
med å oppføre et tilbygg blir langt høyere enn normalt. Noen steder vil eksisterende tilbygg som er
oppført med plate på mark, gjøre det tilnærmet umulig for nabo(er) å oppføre et tilbygg i tilknytning.
Det er også verdt å merke seg at der f.eks. avstand til nabobebyggelsen er liten (normalt mindre enn
8 meter), må alle bygningsdeler brannsikres i henhold til krav i gjeldende teknisk forskrift.

Yttervegger og tak må da oppføres i en utførelse som tilfredsstiller forskriftskravene til brannmotstand. Dette kan blant annet legge en begrensning på type vinduer som kan benyttes.
Brannklassifiserte vinduer er ofte svært kostbare og er uten vanlig åpne/lukkefunksjon, noe som gjør
de uegnet til lufting. Dette kan medføre at hele eller deler av tilbygget/påbygget ikke blir egnet for
varig opphold og bruk som f.eks. soverom.

Det er også et krav at tilbygg skal oppføres med kjelleretasje og at nivået på nytt kjellergulv må
tilpasses nivået på eksisterende drensledninger.

Styret plikter også å ta rimelig hensyn til hva de nærmeste naboer/andelseiere mener om det
påtenkte tilbygg/påbygg.

Det er andelseier/tiltakshaver som plikter å besørge og bekoste hele byggetiltaket, inkl.
prosjektering, byggesøknad, oppføring samt kontroll av tilbygget/påbygget både før oppstart og helt
frem til ferdigattest for tiltaket foreligger. Beboere som ikke innehar byggeteknisk kompetanse kan
med fordel søke bistand så tidlig som mulig i planleggingen av byggetiltaket.

Ansvaret går over til borettslaget først når tiltaket er kontrollert og funnet i orden av byggeteknisk
ekspertise som utfører kontrollene på vegne av borettslaget, og etter at ferdigattest fra plan og
bygningsetaten i Oslo kommune er fremskaffet av tiltakshaver. Kostnadene for kontrollene dekkes
av andelseier. Det er Obos Prosjekt AS («OPAS») som for tiden kontrollerer alle tilbygg/påbygg som
oppføres i borettslaget. Det stilles også som krav at ansvarlig utførende entreprenør/byggefirma skal
være godkjent i Tiltaksklasse 1 som et minimum. Dette for å sikre at foretak andelseiere engasjerer
til oppføringen har nødvendig kompetanse.

Det skal alltid søkes styret før tiltak iverksettes. Styret må ha rimelig tid til å behandle søknaden.

Søknad skal inneholde følgende:
• Informasjon om hvem som er ansvarlig utbygger/tiltakshaver
• Adresse og leilighetsnr.
• Tentativ tidsplan for utbygningen
• Uttalelse/samtykke til planene fra de nærmest berørte andelseiere/naboer.
• Kort beskrivelse av byggeprosjektet
• Tegninger (hvor også innvendig planløsning bør fremgå).
• Kart
• Utkast til nabovarsel (der dette er nødvendig).
• Navn på utførende byggefirma(er)/foretak med angivelse av tiltaksklasse foretak(ene) er godkjent i.
• Man bør nøye gjennomgå gjeldende utbyggingsavtale slik at man som beboer blir kjent med sine
plikter som byggherre/tiltakshaver. Ta kontakt med styret i forkant for tilgang på utbyggingsavtalen.

Utførelsesfasen:
Etter at utbyggingsavtalen med borettslaget er signert, skal som nevnt OPAS skal på vegne av
Abellund borettslag utføre en kontroll av prosjekterings og produksjonsunderlag i forkant av
oppstart, samt utføre en visuell sjekk og kontroll av tilbygget underveis i oppføringsfasen:
  • I god tid før tiltaket igangsettes (min. 4 uker), skal et felles oppstartsmøte mellomandelseier, valgt entreprenør, evt. andelseiers prosjektleder, OPAS og representant(er) fra borettslagets styre avholdes.
  • Andelseier/tiltakshaver skal ha alt produksjonsunderlag tilgjengelig til dette møtet. Eksempelvis kontrakter, garantier, nødvendig brannprosjektering, fuktsikringsdetaljer og nødvendige statiske beregninger.
  • Videre skal det foreligge en faglig begrunnelse for eventuelle avvik fra pre-aksepterte løsninger og teknisk forskrift, samt nødvendige grensesnitts-vurderinger.
  • Selve igangsettingstillatelsen fra Plan og bygningsetaten samt liste med foretaksnavn, adresse og kontaktdata på rolleinnehavere i byggeprosjektet med de respektives ansvars/fagområder i byggetiltaket skal også foreligge.
  • Så snart prosjekterings og produksjonsunderlaget vurderes som tilstrekkelig etter oppstartsmøtet, kan de fysiske arbeidene igangsettes etter nærmere klarsignal fra OPAS.
  • Tiltakshaver er selv ansvarlig for fremdriften og for å avtale tidspunkt med OPAS for gjennomføring av de pålagte fasekontrollene underveis i utførelsesfasen frem til ferdigstillelse.
  • Det skal ved ferdigstillelse foreligge komplett FDV dokumentasjon i henhold til Norsk Standard (digitalt) som skal overleveres borettslaget som byggeier.