Påbygg og tilbygg

På disse sidene ligger informasjon for deg som planlegger tilbygg eller påbygg til leiligheten.

De som planlegger å bygge på, oppfordres til å lese nøye igjennom teksten under.

Påbygg og tilbygg er omtalt i vedtektene under punkt 5-3 "Påbygg og andre bygningsmessige tiltak". Tiltaket må være i overensstemmelse med godkjente tegninger/utbyggingsløsninger i gjeldende reguleringsplan: V210203 - mindre vesentlig endring av regulerings og bebyggelsesplan med bestemmelser for Abellund borettslag, § 2.

Det er allikevel ikke alle boligene/leilighetene i borettslaget som egner seg for tilbygg. Enkelte steder vil grunnforhold, flytting av drenskummer, vann- og avløpsledninger, høyspentkabler i grunnen, kapasitet på elektrisk anlegg, avstand til nabobebyggelse og stikkveier etc., medføre at kostnadene med å oppføre et tilbygg blir langt høyere enn normalt. Noen steder vil eksisterende tilbygg som er oppført med plate på mark, gjøre det tilnærmet umulig for nabo(er) å oppføre et tilbygg i tilknytning.

Det er også verdt å merke seg at der f.eks. avstand til nabobebyggelsen er liten (normalt mindre enn 8 meter), må alle bygningsdeler brannsikres i henhold til krav i gjeldende teknisk forskrift. Yttervegger og tak må da oppføres i en utførelse som tilfredsstiller forskriftskravene til brannmotstand. Dette kan blant annet legge en begrensning på type vinduer som kan benyttes. Brannklassifiserte vinduer er ofte kostbare og er uten vanlig åpne/lukkefunksjon, noe som gjør de uegnet til lufting. Dette kan medføre at hele eller deler av tilbygget/påbygget ikke blir egnet for varig opphold og bruk som f.eks. soverom.

Det er også et krav at tilbygg skal oppføres med kjelleretasje og at nivået på nytt kjellergulv må tilsvare nivået på eksisterende kjellergulv som igjen er tilpasset nivået på eksisterende drensledninger.

Styret plikter å ta rimelig hensyn til hva de nærmeste naboer/andelseiere mener om det påtenkte tilbygg/påbygg. Der naboer åpenbart vil bli berørt av det påtenkte tiltaket, må det innhentes særskilt samtykke fra disse.

Det er andelseier/tiltakshaver som plikter å besørge og bekoste hele byggetiltaket, inkl. prosjektering, byggesøknad, oppføring samt kontroll av tilbygget/påbygget både før oppstart og helt frem til ferdigattest for tiltaket foreligger. Beboere som ikke innehar byggeteknisk kompetanse kan med fordel søke bistand fra egnede rådgivere så tidlig som mulig i planleggingen av byggetiltaket.

Ansvaret går over til borettslaget først når tiltaket er kontrollert og funnet i orden av byggetekniskekspertise som utfører kontrollene på vegne av borettslaget, og etter at ferdigattest fra plan og bygningsetaten i Oslo kommune er fremskaffet av tiltakshaver. Kostnadene for kontrollene dekkes av andelseier. Det er Obos Prosjekt AS («OPAS») som for tiden kontrollerer alle tilbygg/påbygg som oppføres i borettslaget. Det stilles også som krav at ansvarlig utførende entreprenør/byggefirma skal være godkjent i Tiltaksklasse 1 som et minimum. Dette for bla. å sikre at de foretak andelseiere engasjerer til oppføringen har nødvendig kompetanse.

Det skal alltid søkes styret før tiltak iverksettes og styret må ha rimelig tid til å behandle søknaden.

Styrets hovedoppgave er å ivareta løpende drift og vedlikehold av borettslagets felleseiendom (eksisterende bebyggelse og utearealer). Behandling av tilbyggssøknader og all tilhørende administrasjon som nye tilbygg medfører for styret, må i den sammenheng nødvendigvis prioriteres i annen rekke.

Søknad skal inneholde følgende:

• Informasjon om hvem som er ansvarlig utbygger/tiltakshaver

• Adresse, leilighets og andelsnr.

• Tentativ tidsplan for utbygningen

• Uttalelse/samtykke til planene fra de nærmest berørte andelseiere/naboer.

• Kort beskrivelse av byggeprosjektet og evt. særskilte stedlige forhold som må ivaretas.

• Tegninger (hvor også innvendig planløsning må fremgå).

• Kart

• Utkast til nabovarsel (der dette er nødvendig).

• Navn på utførende byggefirma(er)/foretak med angivelse av tiltaksklasse foretak(ene) er godkjent i.

• Man bør nøye gjennomgå gjeldende utbyggingsavtale slik at man som beboer blir kjent med sine plikter som byggherre/tiltakshaver. Ta kontakt med styret i forkant for tilgang på utbyggingsavtalen. Merk at utbyggingsavtalen i de fleste tilfeller må tilpasses og «skreddersys» for å regulere særskilte forhold knyttet til hvert enkelt byggetiltak.

Hva skal forberedes til oppstartsmøtet og fasekontrollene?

Dagens plan og bygningslov forutsetter at et søknadspliktig byggetiltak utføres iht. gjeldene teknisk forskrift (pt. TEK 17). Dette gjelder på tross av at forskriftene som var gjeldende når husene opprinnelig ble bygget på 60-tallet, ikke var like omfattende den gang. Det vil være vanskelig å oppføre et tilbygg som tilfredsstiller gjeldende teknisk forskrift fullt ut. Bla. vil energikravene vanskelig kunne oppfylles. Det må både i den offentligrettslige søknaden til PBE og i forkant av oppstartsmøtet angis på hvilke områder teknisk forskrift fravikes.

Innledningsvis bør tiltakshaver sette opp en organisasjonsplan for tiltaket. Hvem skal ha hvilke ansvar og er alle fagområder dekket (ref. byggesaksforskriften)?

Til oppstartsmøte er det viktig at alle tegninger foreligger og at alle viktige detaljer og planer redegjøres for. Dette gjelder spesielt ift. drenering, fuktsikring, bærende konstruksjoner, tekking av tak, branntekniske forhold osv.

Dersom tilbygget skal plasseres i skrånende terreng og der det til tider kan komme store mengder vann (flere steder i borettslaget har mye overflatevann og vann/fukt i grunnen), må ansvarlig prosjekterende redegjøre for hvordan dette skal håndteres, hvilke løsninger som skal benyttes, med henvisning til aktuell metode med f.eks. anvisninger fra SINTEF Byggforsk.

Det skal også redegjøres for hvilke brannskillende konstruksjoner som skal benyttes og med relevante henvisninger.

Tiltaket for øvrig forutsettes utført fagmessig iht. preaksepterte løsninger. Preaksepterte løsninger er bygningstekniske løsninger hvor ytelsesnivået er så godt dokumentert på forhånd at de vanligvis kan brukes uten å utarbeide ny, egen dokumentasjon for dette konkrete byggetiltaket.

Også viktig at det dokumenteres løsninger og detaljer for hvordan tilslutningene til eksisterende bygg og konstruksjoner planlegges utført (grensesnittprosjektering).

Tiltakshaver må fremlegge dokumentasjon og en tilfredsstillende prosjektspesifikk plan som sikrer ivaretakelse av SHA (sikkerhet, helse og arbeidsmiljø) i utførelsesperioden. Denne skal utarbeides sammen med ansvarlig utførende (entreprenør).

Omfanget av kontrolloppdraget OPAS gjennomfører på vegne av borettslaget blir på denne måten enklere, mindre tidkrevende og til sist billigere for andelseier/tiltakshaver som skal dekke kostnaden med oppdraget.

Underveis i byggingen er det viktig å ta bilder og dokumentere detaljer. Dette som sikkerhet for at byggverket faktisk utføres korrekt og som forutsatt. Slik bildedokumentasjon vil også kunne dokumentere for andelseier/tiltakshaver at tilbygget er fag og forskriftmessig korrekt utført.

Ikke minst er dette viktig i fall det skulle oppstå en reklamasjonssak overfor entreprenøren i ettertid.

Selve fasekontrollene blir da i all hovedsak å sjekke at byggverket faktisk utføres som planlagt og redegjort for i oppstartsmøtet. Eventuelle senere endringer underveis i byggefasen må også dokumenteres.

Det er vesentlig at entreprenøren er forberedt på det ovennevnte og at det også i kontrakten med entreprenøren spesifiseres at denne tjenesten skal inngå som en del av hans oppdrag.

Tiltakshaver er selv ansvarlig for fremdriften og for å avtale tidspunkt med OPAS for gjennomføring av de pålagte fasekontrollene underveis i utførelsesfasen frem til ferdigstillelse.

Det skal ved ferdigstillelse foreligge komplett FDV dokumentasjon i henhold til Norsk Standard (digitalt) som skal overleveres borettslaget som byggeier.

Det er Abellund borettslag (representert ved det til enhver tid sittende styre) som formelt sett er eier/hjemmelshaver til tomt og bygninger på vegne av lagets medlemmer. Styret har derfor et overordnet ansvar for å påse at alle byggetiltak i skjer iht. gjeldende lover, forskrifter og standarder.